选择城市

X
关于投资深圳回迁房的风险解答
搜索
首页 > 全部资讯 > 房产要闻 > 关于投资深圳回迁房的风险解答

关于投资深圳回迁房的风险解答

深圳回迁房十一问

1.jpg

02.jpg

03.jpg

4.jpg

5.jpg

6.jpg

7.jpg

回迁房为什么会有人买

要建新楼盘,要么买地?要么拆迁旧改?深圳是一个以旧改而获得土地开发房地产著称的城市更新!

深圳土地少,人口多,已是公开的秘密,没有面粉,但是排队买面包的人却很多。政府不供应土地,怎么卖面包给排队的人呢。旧改、棚改、拆破的,建新的,这就是深圳一直在努力做的事情——城市更新。

深圳是我国发展最快的城市,总面积1996平方公里,是北京的1/8, 上海的1/3,每年有大量的外来人口涌入,改革开放以后人口从几十万到今天的2100万。随着深圳的高速发展,深圳已经成为一个现代化的城市,但由于早年规划混乱甚至没有规划,规划理念陈旧,导致城市先发展的区域或没有做好统筹规划的区域尚未达到现代都市的标准。深圳这样寸土寸金的城市,土地资源尤为稀缺,城市更新成了人们不能避开的话题。

8.jpg

9.jpg

10.jpg

近年来,深圳市在城市更新方面,充分发挥特区在改革创新上先行先试的优势,在观念变草、机制创新和方法改革等方面进行了大胆尝试,突破了不少条条框框的束缚。如今,城市更新对于转变粗放的土地依赖型城市发展模式、优化城市结构、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市发展质量的积极作用,在深圳市已经显现。

通过城市更新获得土地也是开发商在一级市场拿地的主要方式之一,所以即便中心区也会有一些物业含有回迁房,深圳原住民或早期移民人群就住在这些回迁房中。深圳市场经济在我国是最成功的,人们商业头脑、维权意识很强,所以深圳的回.迁房品质与同小区的商品房完全一样,且学区、交通以及之后的交易方式也和商品房一样。后来为了方便拆迁,陆续若干次修订及补充城市更新办法。政府主动规范完善,这种便利的方式得到了政府、开发商以及村落的认可。

11.jpg

在这些立项的项目中,绝大部分是规划为居住+商业用地,就是把原来的村落改造后,变为符合现代化城市的住宅商业综合体,说的直接点就是拆迁,拆迁就会有回迁户,回迁房。

在很多楼盘中都有那么一些房子,是开发商赔偿给被拆迁原居民的房子,这些房子的户型,朝向,面积位置等等都和同小区开发商在售房子一样的,因为房子属于被拆迁所赔偿而来,市面上俗称回迁房。因此,买卖回迁房在深圳慢慢形成了一定的市场基础。

回迁房跟商品房有什么区别?

深圳回迁房是政府把这片区域土地列入深圳城市更新范围,开发商来入住立项,开发商开发《城市更新项目》征收土地时需拆除原住民的房子或占用到村集体土地,约定项目建好后赔红本商品房给原住民的村民;交房办理出红本后和商品房无区别。

也是咨询最多的,通常价格相比周边二手房5-6折左右,根据旧改拆迁和建设的不同阶段,价格也不一样, 越往后期价格越高。不要购房名额,相当于买村民的回迁指标,但是要全款,所以资金要求较高。

交房周期是指标房要重点考虑的因素:多数的旧改项目的《拆迁补偿安置协议》约定是拿到项目(施工许可证)3年内交房;不过最终交房时间,主要看旧改签约进度、一般签约率达到60%以上可以考虑,签约率低于60%以下不太建议购买,专项规划审批;评估一个项目快慢,主要是依据项目地段、对基础配套用地的贡献多少、还有开发商的品牌度、资金实力、来综合决定的。

一个旧改项目回迁房一般占30%,商品房70%。回迁业主是优选房的,开发商建好样板房后,第一时间通知回迁业主优先选房【房子是混合打散的;不是单独一栋的】一般选的楼层,在5层至25层之间。选完回迁房剩于70%的商品房上市销售,所以不用担心回迁房的户型和朝向以及质量,如果差的话70%的商品房是卖不出去的。

12.jpg

选房后办理红本【不动产权证书】是和商品房一起统一由开发商办理的。开发商统一补交地价,买方只需要配合提供资料即可。很多人会说回迁房红本和商品房的红本有什么区别和不同?我只能说没有什么不同,唯一不同的是回迁房备注哪里写的是【拆迁赔偿所得】,而商品房的备注是【购买所得】其他的都是一摸一样的。

回迁房说白了也可以说是期房,最大的优势是:便宜!同比市场上商品房价格的5折到6折左右。并且不限购不限外。同样是红本商品住宅!但也有劣势:回迁房周期一般要3到4年才交楼办证,并且需要全款购买;回迁房一平米均价大慨2万起,具体看位置,2万多左右的居多,个别进度快的项目要3万左右。但是回迁房利润还是很可观的,以为3-4年为了一个周期,获利2-3倍起是很保守的

回迁房如何交易?

14.jpg

可实地考察跟进!

回迁房交易流程:

1.  确定购买意向,

2.  交订金

3.  签约转让协议去开发商

4.  签约拆迁补偿协议合同

5.  村委 —— 街道办 —— 开发商——住建部国土局等存档备案

6.  领取开发商拆迁补偿合同

7.  每月领取开发商过渡费(季度)每月.

8.  等待选房——交房

9.  办理红本房产证!

 详情咨询:0755-2899 6159

2019年07月30日 14:59:25 来源:深圳爱有居找房网 栏目:房产要闻 阅读量:741 关键字:关于投资深圳回迁房的风险解答
评论

热门楼盘

新闻资讯

深圳房地产资讯

CopyRight深圳市恒烨投资发展有限公司 版权所有 粤ICP备19053431号-1

业务合作:0755-28996159 手机:134-2099-0542(同微信) 邮箱:13420990542@139.com